干货分享:六折捡漏深圳法拍房,小白到高手仅需看完这一篇!

今天各媒体新闻平台一个新词组“抽贷”,已证明深圳4月份的房价涨到天怒人怨,政府也已举刀,砍断了从银行流入楼市的资金源头,小草仅能苦笑,不想再分析房价涨跌。确实大多数人都后知后觉,辛苦三年攒的首付,又被打了水漂。

幸好,我还能继续教你如何去买一套比市场价便宜20%-30%的法拍房。但“法拍有风险,参拍需谨慎”,法拍房常常是专业人士才会触碰的领域,对普通购房者来说,该从何下手呢。

今天小编就从以下五方面,教您如何从小白到高手。

1.何为“法拍房”

2.拍房流程和买入后的手续。

3.拍卖雷区及如何扫雷。

4.拍卖房常见疑问解答。

5.实例解析。

一、何为“法拍房”我们已知法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债,被债权人经由司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下的房产拍卖,用拍卖所得款项来偿债。法拍房价格真的很低,很多标的物房产的地段都非常不错。但没接触过法拍房的人望而却步,原因不在于房子本身存在问题,而在于买这种房太折腾了,手续多、避坑难、风险大。

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二、拍房流程&入手手续

但麻烦也阻挡不了低价的诱惑,其实只要了解了其中的门道,法拍房并不麻烦。

拍卖流程▲公示:法院在淘宝网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等。注意:竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

▲看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。注意:一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。

▲报名:缴纳保证金,通常为拍卖底价的10-20%,交了保证金的人才能参与竞拍。注意:拍卖结束之前都可以提交保证金,但避免错过,尽量还是提前1-2天为宜。

▲竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝公开竞拍,价高者得拿下房源。注意:一般有5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:59出价,则拍卖延长至10:04分结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

▲交钱:拍下后保证金转为房款,余款在规定时间内付清。注意:一般余款结清时间为10个工作日,拍卖结束当天开始计算,特殊情况按要求时间结清,竞买人可全款购买也可贷款。若悔拍将没收保证金,情节严重将受刑责。

▲解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产。

▲解押:去房管所、档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户:完成过户手续,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。注意:竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。。

入手手续竞买人成功竞得标的,可能需办理贷款手续,正式贷款流程如下:

提交贷款预审批材料申请

银行调查预审批

签订拍卖成交确认书

缴纳首付款

银行审批

签订贷款合同

落实贷款担保条件

银行发放贷款

办理房产过户

借款人按月还款竞买人贷款需提供资料:身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、国土局查档单(无房证明)、拍卖成交确认书、支付宝截图、成交价截图、应买记录截图。竞买人付清款项后,过户手续:

①拿到法院材料,首先要求法院解封房产。②确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封,往往房产是抵押在银行手上),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。③洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。④拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料和房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),可以单方面提出过户申请。⑤等房管局通知交契税,以及办理土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后领不动产证。

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三、拍卖雷区&如何扫雷;

1.购房名额深圳法拍房也有限购政策,竞买人购房前要搞清楚自己是否有购房名额。淘易拍小草提示:限购政策针对于红本商品房,不限小产权房和商铺。

2.保证金问题报名参加竞拍的保证金是总房款的10-20%,如果拍下房源不想要,不好意思,保证金没收。(如果没成交,会在24小时退回支付账号)淘易拍小草提示:报名前,应将该房源的具体情况摸清,确定房源符合自己预算及需求。千万别抱着报名玩玩的心态,一切后果由竞买人承担。

3.拍参前调查购买法拍房,拍前调查至关重要,很多人忽略了这一环节,导致拍完后悔。

法拍房一般存在以下风险:

A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷。

B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。

C.拍卖房产是否有抵押,如果有抵押,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险。

D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况,否则未来可能会因修缮需要大量支出,少数拍卖房可以现场查看,部分则因为被查封种种原因无法实地察看。

E.拍卖房是否带有租约。《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。如果竞买人拍下带20年租约的房产,原债权人以有租约为由拒绝交接,情况将非常复杂。小编提示:竞买者可以自行了解相关情况,如果觉得麻烦或者不太确定情况是否属实,可以委托相关专业辅拍机构进行调查。

4.出价技巧很多法拍房拍出比市场价还高的价格,是因为竞价人的心态所致,大家你追我赶,满足了一时的痛快,到头来加上税费等成交价却高于市场价,后悔莫及。

小编提示:竞拍前给自己定一个限价,超出这个价位及时收手。竞拍时不必立即压价,在5分钟延时周期内随机应变。

5.清场交付问题。法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是无主房产。最清白的房子是按揭违约,原房产证在银行手里,拿法院成交确认书后去取,还有钥匙,方便过户。最麻烦的是个人纠纷,后期如果有其他债主上门讨债夜长梦多。需要特别注意的是,法拍房成交后,法院通常不会负责清场。小编提示:在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状,万一遇到“老赖”只能走法律程序。当然也可委托专业辅拍机构协助清场交付,服务费用视该房源情况而定。

四、拍卖房常见疑问解答:

1. 拍卖开始以后是否可以缴纳保证金?

答:可以的,但因司法拍卖金额涉及较高,建议提前1-2天缴纳,以免出现问题导致错过拍卖。

2. 交保证金遇到限额怎么办?

答:缴纳保证金的时候遇到限额问题,通常有两个原因:一是没有选择银行卡网银支付;二是保证金金额超过了银行与支付宝之间协议的限额。故需要根据不同的交保金额选择不同的银行,具体如下:保证金限额银行表。

3. 如何知道自己是否交保证金成功?

答:您交保证金成功后,即会生成竞买号(如下图),则代表交保成功。如果拍卖已经开始,那么原本报名交保证金的按钮会变成“出价”按钮,如果拍卖还未开始,报名交保证金的按钮会变为“等待开拍”按钮,拍卖开始后会变为出价按钮。

4. 司法拍卖出价规则1)全场首次出价只能为起拍价2)加价幅度:只能按照加价幅度的N倍加价(N>=1且是整数)3)首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价,需有第二人应价后可再应价,之后可连续出价4)出价次数无限制,竞拍周期内均可出价,出价时账户里不需要有钱5)在竞拍周期内,出价后如果长时间没有其他人出价,拍卖也不会提前结束,除非法院中止或撤回拍卖。

5. 保证金退回问题退保证金制度五、实例解析法拍房到底有多便宜?给你看一下对比价格。今天上午刚刚结束的一场拍卖,成交房源是龙华奥宸观壹城1栋1901,面积84.89,起拍价185万,成交价201.2万,单价2.3万/㎡。仅市场价6.3折捡漏成交。

比较一下同小区二手房房源的成交记录,一套89.72平米的房子成交价为408万,单价将近4.5/㎡,两者相差2万1/m。一套房子便宜200万。

第二套房源是今天成交的罗湖区都市名园名盛阁E栋32D,面积70.51平米,起拍价261万,成交价308.8万。市场价6.7折捡漏成交,单价4.3万/m,相比同小区房源成交市场价5.3万/m对比,一套房子足足便宜了将近100万。

法拍房从线下走向线上,透明度已经大大提高,你不必担心有什么所谓的“暗箱操作”。从以上例子可以看出,法拍房的确存在很大的获利空间,花上几个月省了将上百万,你还会觉得这是个“麻烦”吗?购买法拍房只有建立在了解拍卖流程的基础上,后续耗费的精力才不会太多。若你觉得没有时间去走这些繁琐的流程,看中合适标的房源后,你可委托给法拍专业辅拍机构,支付成交价约3个点左右服务费,对比当前飞涨的房价和法拍房存在的巨大差价,这点费用也只是九牛一毛了。